المرسوم الأميري بتعديل قانون إيجار العقارات في إمارة عجمان

يسمى هذا المرسوم " المرسوم الأميري رقم (8) لسنة 2014 بتعديل قانون إيجار ......

تعدل أحكام المرسوم الأميري رقم (3) لسنة 2009 على الوجه التالي:

أولاً: في المادة (2): "تعاريف وتفاسير": بعد تعريف كلمة «البلدية» يضاف التعريف الجديد الآتي نصه:

"جهة حكومية": يقصد بها أي دائرة أو مؤسسة أو هيئة أو إدارة أو منشأة أخرى تابعة لحكومة الإمارة أو نص المرسوم الأميري بإنشائها صراحة على اعتبار ممتلكاتها مالاً عاماً."

ثانيا: تحذف المادتان 4(1) و 4(2) ويستعاض عنهما بالمادتين الآتي نصهما:

"4(1) لا يجوز تأجير أي عقار لأغراض السكن أو لأي غرض تجاري أو صناعي أو لإستعماله كمكتب لمزاولة أي مهنة أو أعمال حرة إلا بموجب عقد إيجار يتم تحريره على النموذج المعتمد لدى البلدية. وبدون المساس بأحكام المادتين 4(2) و 4(3) من هذا المرسوم، يجب على المؤجر تصديق عقد الإيجار لدى البلدية، وسداد رسوم التصديق المقررة خلال مدة أقصاها خمسة عشر (15) يوماً بعد توقيع العقد المعني من قبل المؤجر والمستأجر. وفي حال عدم تصديق عقد الإيجار يعاقب المؤجر بغرامة تساوي ثلاثة أمثال رسوم التصديق المقررة عن عقد الإيجار المعني. ويعامل كل تجديد لمدة عقد الإيجار بمثابة أنه عقد إيجار جديد يجب تصديقه بنفس الكيفية المنصوص عليها أعلاه".

"4(2) تعفى الجهات الحكومية الاتحادية والمحلية من سداد رسوم تصديق عقود الإيجار الصادرة منها بصفتها مؤجراً."

ثالثاً: عند نهاية المادة 4(3) تضاف الفقرة الآتي نصها:

"... وإستثناءاً مما تقدم، يكون لعقد الإيجار التي تبرمه جهة حكومية بصفتها (مؤجراً) عن العقارات المملوكة لها، أو الواقعة تحت تصرفها، وعلى عقد نموذجي مماثل لنموذج عقد الإيجار المعتمد من البلدية، قوة السند الرسمي ويعتد بذلك العقد، بعد توقيعه من طرفيه وختمه بخاتم الجهة الحكومية المعنية، كعقد إيجار مقبول لدى لجنة المنازعات دون حاجة إلى تصديق البلدية عليه ."

رابعاً: تحذف المادة 6(2) ويستعاض عنها بالمادة الجديدة الآتي نصها:

"6(2) إذا أغفل الطرفان تحديد مقدار مبلغ الايجار في عقد الايجار، وتعذر إثبات مقدار مبلغ الإيجار بالبينة القانونية المعتادة، فعندئذ، يستحق المؤجر مبلغ "إيجار المثل" الذي تحدده لجنة المنازعات للعقار المؤجر ، وعلى لجنة المنازعات عند تحديدها لمبلغ «إيجار المثل» أن تأخذ في إعتبارها أوضاع سوق العقارات المؤجرة في الإمارة بما في ذلك تكاليف أعمال البناء والصيانة، في وقت المنازعة أو المقدار المتوسط، لمبالغ إيجار ثلاثة عقارات في منطقة العقار المؤجر المعني تكون مماثلة تقريباً في حالتها وعمرها للعقار المؤجر، موضوع المنازعة، وذلك بالإضافة لأي معايير أو ظروف أو عوامل أخرى ترى لجنة المنازعات أخذها في الإعتبار بغرض التوصل لقرار سليم و معقول بشأن تحديد مبلغ «إيجار المثل» موضوع النزاع .»

خامساً : بعد المادة 5 (3) تضاف المادة الجديدة الآتي نصها:

5(4) لا يضار المستأجر بسبب إنتقال ملكية العقار المؤجر لمالك جديد أو بسبب وفاة المؤجر، إن كان شخصاً طبيعياً أو حله وتصفيته ، إن كان شخصاً إعتبارياً، ولا يجوز للمؤجر الجديد إخلاء المستأجر من العقار المؤجر أو زيادة مبلغ إيجاره إلا فقط بموجب أحكام هذا المرسوم، على أنه يجوز لورثة المستأجر إنهاء العلاقة الإيجارية في التاريخ المتفق عليه لنهاية مدة العقد أو خلال مدة أقصاها ستين يوماً من تاريخ وفاة مورثهم . أيهما أسبق، وفي هذه الحالة، يستحق المؤجر مبلغ الإيجار حتى التاريخ الذي يتم فيه الإخلاء فعلياً».

سادساً : بعد المادة 6 (6) تضاف المادة الجديدة الآتي نصها:

«6(7) إذا قام المؤجر بزيادة مبلغ الإيجار بنسبة أعلى من 20% بدون إستيفاء متطلبات المادة 6(5) والمادة 6 (6) ، أو إذا لم يمتثل لقرار لجنة المنازعات بتصحيح هذه المخالفة فيجوز للجنة المنازعات أن توقع على المؤجر المخالف غرامة لا تقل عن خمسة آلاف (5.000) درهما ولا تجاوز عشرين ألف (20.000) درهماً .

سابعاً : تحذف الفقرة (ب) من المادة 12 (1) ويستعاض عنها بالفقرة الجديدة الآتي نصها:

« (ب) إذا لم يقم المستأجر بسداد مبلغ الإيجار، أو أي قسط منه، خلال اسبوعين اثنين (2) من تاريخ حلول ميعاد إستحقاقه بدون عذر أو مبرر تقبله لجنة المنازعات على أنه في حال إمتناع المؤجر عن إستلام مبلغ الإيجار، أو القسط منه المتفق عليه في العقد، فيجوز للمستأجر أن يودع مبلغ الإيجار، او القسط المعني منه، لدى مقرر لجنة المنازعات في موعد لا يجاوز ثلاثة (3) اسابيع من تاريخ إستحقاقه، ويعتبر إيصال الإيداع الصادر أصولاً من مقرر لجنة المنازعات سنداً قانونياً بإبراء ذمة المستأجر من سداد مبلغ الإيجار، أو القسط المستحق منه، في حدود المبلغ المودع.

ثامناً : بعد الفقرة (ط) من المادة (12) تضاف الفقرتين الجديدتين (ي) و (ك) الآتي نصهما :

«(ي) إذا قررت الجهة الحكومية المعنية أن المصلحة العامة تتطلب إخلاء عقار، مملوك لها أو يقع تحت تصرفها، من مستأجره وقامت تلك الجهة الحكومية بإرسال إشعار للمستأجر بمدة لا تقل عن ثلاثة أشهر، قبل التاريخ المقرر للإخلاء ويتضمن مبررات وأسباب القرار المستندة على مقتضيات المصلحة العامة. وفي هذه الحالة، يجوز للجنة المنازعات، بناءاً على طلب المستأجر، رفض قرار الجهة الحكومية المعنية لانتفاء وجود مصلحة عامة أو ، بخلاف ذلك، إعذار المستأجر لمدة أقصاها ستة (6) أشهر و/أو أن تحكم للمستأجر بالتعويض لجبر أي ضرر فعلي لحق به كنتيجة مباشرة لإخلائه بموجب أحكام هذه المادة، بحسب ما قد تراه لجنة المنازعات ملائماً وعادلاً ."

«(ك) إذا طلب المستأجر لعقار تجاري أو صناعي أو مهني فسخ عقد الإيجار بسبب عدم موافقة سلطات الترخيص المختصة على منحه الرخصة المطلوبة لمزاولة النشاط المطلوب مزاولته في العقار المأجور. وفي هذه الحالة، يجوز للجنة المنازعات أن تحكم بفسخ العقد بشرط إلزام المستأجر بسداد تعويض للمؤجر يعادل مقداره مبلغ الإيجار المقرر لثلاثة أشهر " .

تاسعاً: تحذف المادة (15) ويستعاض عنها بالمادة الجديدة الآتي نصها:

15(1) تقوم لجنة المنازعات بتأدية إختصاصاتها القضائية المذكورة في المادة (16) من هذا المرسوم، من خلال دوائر تتكون كل دائرة منها برئاسة قاض ينتدبه وزير العدل بالإضافة الى ثلاثة أعضاء من ذوي الخبرة والدراية الواسعة في مجال تطوير العقارات وإيجارها وإدارتها في إمارة عجمان.

15(2) يتم تشكيل لجنة المنازعات بقرار أميري يصدره ولي عهد عجمان، بعد التشاور مع رئيس دائرة البلدية، ويستمر قضاة وأعضاء لجنة المنازعات في شغل مناصبهم في دوائر اللجنة المذكورة الى حين إستبدالهم، كلياً أو جزئياً، بموجب قرار أميري لاحق يصدره ولي عهد عجمان، وتمنح لقضاة وأعضاء اللجنة المكافآت التي يقررها ولي عهد إمارة عجمان، من وقت لآخر، بحسب ما قد يراه ملائماً . 

15(3) ما لم يقتض سياق النص معنى آخر ،  تقرأ وتفسر أي إشارة وردت في هذا المرسوم إلى «لجنة المنازعات» على إنها إشارة تعود أيضاً لكل واحدة من دوائر لجنة المنازعات ، كل على حدة. وبناءاً عليه ، تكون كل دائرة من دوائر لجنة المنازعات مختصة قانوناً بتأدية الإختصاصات القضائية المسندة الى لجنة المنازعات، بموجب أحكام هذا المرسوم، وعلى وجه الخصوص، مهام النظر والفصل، بصورة نهائية وحاسمة، في منازعات الايجارات ......

ينشر هذا المرسوم في الجريدة الرسمية للإمارة ويتم تعميمه على أوسع نطاق على الجهات المعنية به للقيام بتنفيذه، كلاً فيما يخصه.

صدر عنا وبتوقيعنا عليه بالديوان الأميري في عجمان في ه ......