1.0 مقدمة

تهدف معايير وآليات قياس وحساب مساحات المباني والوحدات العقارية بإمارة أبوظبي إلى إيجاد واعتماد طرق وأساليب القياس وحساب المساحات في المجال العقاري، وتعزيز فاعلية سوق العقارات من خلال ثقة المستثمرين وملاك العقارات والممولين في المعايير والآليات ذات الصلة بسوق العقارات. لذا تسعى دائرة الشؤون البلدية ومن منطلق مسؤوليتها التنظيمية إلى توحيد واعتماد هذه المعايير وآليات القياس وحساب المساحات على مستوى إمارة أبوظبي، ولضمان تطبيقها واستخدامها في كافة الأعمال العقارية والتي تشمل على سبيل المثال مخططات الملكيات، المخططات المعمارية، مخططات المقاولين التنفيذية، والتي تستخدم في أعمال الاعتمادات، التمويل، التقييم العقاري الخاص بالمكاتب، المباني السكنية، الصناعية والتجارية ولأغراض البيع والايجار وخلافها.

تؤكد دائرة الشؤون البلدية وشركائها بإمارة أبوظبي أن يتم اعتماد بنود قانون تنظيم ممارسة أعمال المساحة بإمارة أبوظبي ولائحته التنفيذية في خرائط ومخططات وبيانات العقارات والمباني بمختلف أنواعها، متضمنة بنود القانون المتمثلة في نظام المرجعي والمسقط المعتمد، ووحدات القياس ومعايير ومواصفات أعمال المساحة والتحكم في جودتها ودقتها. وكما وراعت دائرة الشؤون البلدية تصنيف المباني العقارية ومن ثم إيجاد آليات لحساب المساحات وبطرق متعددة تتماشى مع التصنيف وأغراض واستخدام العقار.

1.1 المساحة الطابقية للبنايات

تعتمد المحصلة النهائية لحساب المساحة الطابقية للبناية على مجموع مساحات الطوابق. كما يمكن ان يتم تقسيم المساحة الطابقية الى ثلاثة أنواع من مساحات، وأن يكون منها معيار قياس (Abu Dhabi Property Measurement Standard) يكون مختلفا عن المساحات الأخرى من حيث الفئات والعناصر المكونة لها، فنجد أن هناك ثلاثة أنماط من المساحات الطابقية على النحو التالي:

(1) معيار قياس وحساب مساحة العقار – المساحة الطابقية – 1 – (Abu Dhabi Floor Area Measurement Standard  (ADFAMS -1))

(2) معيار قياس وحساب مساحة العقار – المساحة الطابقية  -2   2-   (Abu Dhabi Floor Area Measurement (ADFAMS -2))

3(2) معيار قياس وحساب مساحة العقار – المساحة الطابقية  -3   3-   (Abu Dhabi Floor Area Measurement (ADFAMS -3))

كما ويتم تقسيم معيار قياس العقار – المساحة الطابقية -3 إلى عدد من الفئات (Categories) والعناصر تماشياً مع المعايير العالمية لقياس مساحات العقارات وللتمكين من إجراء المقارنات اللازمة مع أسواق العقارات العالمية وكذلك لإجراء التحويل من وحدة قياس إلى وحدة قياس أخرى.

1.2 مساحة البناء  (built Area) للفلل والمنازل:

تقاس وتحسب مساحة البناء (Built) للفلل والمنازل من أبعاد الحوائط الخارجية للفيلا أو المنزل ويتم تجاهل البروزات التجميلية في هذه الحوائط. ويمكن تقسيم المساحة المبناية حسب طريقة قياس أو حساب المساحة إلى:

(1) معيار قياس وحساب مساحة المبنى – المساحة أ – Area A. Built Area measurement Standard

(2) معيار قياس المساحة المبنى – المساحة ب Built Area Measurement Standard – Area B

(3) معيار قياس مساحة القطعة العقارية – المساحة ج Property Measurement Standard – Plot Area

1.3 مساحة الوحدات العقارية

2  معيار قياس وحساب مساحة الوحدة العقارية – المساحة 1- Area 1))  (Unit Measurement Standard – Area 1 (PMS

3  معيار قياس وحساب مساحة الوحدة العقارية – المساحة  2- Area 2))  (Unit Measurement Standard – Area 2 (PMS

4  معيار قياس وحساب مساحة الوحدة العقارية – المساحة  3- Area 3))  (Unit Measureme ......

2.1 مبادئ القياس

لقد اعتمدت دائرة الشؤون البلدية بإمارة أبوظبي مبادئ أساسية للقياس قابلة للتطبيق لجميع أنواع العقارات والمعاملات المتعلقة بها. المبادئ الأساسية المعتمدة للقياس كما يلي:

(أ) يجب أن يكون المقاس قابلا للقياس.

(ب) يجب استخدام وحدة القياس المعتمدة.

(ج) أن تكون عملية قياس المقاس قابلة للإعادة والتكرار.

(د) أن يكون القياس قابلا للمقارنة مع أنواع القياسات المماثلة.

(هـ) أن تستخدم معاملات تحويل الوحدات المعتمدة في تحويل القياسات والمساحات من وحدة إلى أخرى.

(و) تحقيق أعمال القياس بطريقة موضوعية وأن يكون أساس القياس واضح.

(ط) أن تكون مدى دقة القياس أو الحساب معلوم.

2.2  مبادئ عامة لمعايير وآليات حساب مساحة البنايات والفلل والمنازل والوحدات

(أ) لا بد من قياس أي بناية أو فيلا أو وحدة عقارية منفردا،

(ب) لا بد من قياس وجدولة البنايات على أساس الطوابق، أي أخذ القياسات لكل طابق وادراجها في جدول خاص بذلك الطابق.

(ج) لا بد من إجراء قياس الأبعاد المستخدمة لحساب مساحة الطابق أو الفيلا أو الوحدة على المستوى الأفقي.

(د) لا بد من أخذ القياسات باستخدام طرق تتوافق مع تجربة سوق العقارات بإمارة أبوظبي.

(هـ) في حالة الوحدات المتجاورة يعتبر خط منتصف الحائط المشترك هو الحد الخارجي للوحدة.

2.2.1  ممارسة القياس

توجد عدد من الخيارات لإجراء قياسات المباني والعقارات حيث يتم عادة تعيين أخصائي أو مساح عقاري في الأسواق العقارية المعقدة وعالية القيمة للقيام بإعداد مخططات تنفيذية مفصلة لأي طابق على حدة. ومن ثم يتم توفير القياسات وتقدير المساحات من الأخصائي أو المساح العقاري من المخططات. كما ويمكن استخدام المخططات التنفيذية كأساس لإجراء القياسات بحيث تتوافق الأبعاد مع مقياس رسم المخططات. كما لا بد أن يوضح مقدم الخدمة مدى قيامه بتدقيق القياسات في الموقع من عدمه.

وفي كل الأحوال في حالة عدم وجود مخططات، لا بد أن يوضح مقدم الخدمة كيف أو هل تم تأسيس مساحة الطابق؟ مثاً لذلك قياس الأبعاد بأجهزة الليزر أو بالشريط أو من خلال اعتماد مساحات متفق عليها.

2.2.2  الدقة والخطأ المسموح به

تعتمد دقة القياس على الطريقة المستخدمة وعلى حالة الموقع أثناء فترة القياس. إن الحاجة للحصول على أعلى دقة للقياس وحساب المساحات تعتمد على الغرض الذي من أجله أجريت القياسات، مثالاً لذلك وجود خبير لتحديد الخلافات المالية ذات العلاقة المباشرة بمساحة الطابق، أو كأن يكون الغرض من القياس إعداد مسودة لتقدير رسوم الخدمات التي اعتمدت على معلومات غير مكتملة.

كما أن مقدم الخدمة، لا بد أن يبحث الطرق المناسبة للحصول على أعلى درجات الدقة الممكنة في القياس وحساب المساحات.

لذا وفي كل الأحوال لا بد أن يكون الخطأ المسموح به واضحاص ومتفق عليه. ويمكن استخدام الجدول (1) كمقترح لدرجات الدقة المسموح بها على أقل تقدير.

  ......

تعتمد معايير وحساب مساحات المباني والعقارات على نوع المبنى كما يلي:

3.1  المساحات الطابقية للبنيات:

لقياس وحساب المساحات الطابقية للبنايات تعتمد المعايير التالية:

(أ) معيار حساب مساحة طابقية -1  (ADFAMS-1).

(ب) معيار حساب مساحة طابقية -2  (ADFAMS-2).

(ج) معيار حساب مساحة طابقية -3  (ADFAMS-3).

3.1.1  معيار حساب مساحة طابقية -1  (ADFAMS-1).

معيار حساب مساحة طابقية -1  (ADFAMS-1) هو مجموع المساحات لأي طابق في المبنى تم قياس أبعاده إلى الطرف أو الحافة الخارجية لجسم المبنى، وكما تم توثيقه في التقرير الخاص بالمبنى. ويعرف هذا المعيار بإجمالي المساحة الخارجية (Gross External Area).

3.1.1.1  الاستخدام

يمكن استخدام معيار حساب مساحة طابقية -1 ، لأغراض التخطيط أو بواسطة المقاولين أو الاستشاريين لتقدير تكلفة تنفيذ المخططات المعيارية.

3.1.1.2  تفصيل معيار حساب مساحة طابقية -1 (ADFAMS-1):

إن معيار قياس وحساب مساحة طابقية -1 للمباني والعقارات، هو عبارة عن مجموع المساحات الخارجية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الخارجي السائد (مع استبعاد عناصر النتوءات التجميلية)، كما يمكن أن يكون عبارة عن المساحات الخارجية لأي مبنى في حالة حساب مساحة أكثر من مبنى. وفي حالة الصالات (الأروقة، الشرفات، أو الدهاليز) المغطاة بأسقف وتقع في الطابق الأرضي والطوابق أعلاه تعتبر امتداد الواجهة الخارجية للحائط المهيمن المجاور لها واجهة خارجية لها في حساب مساحة طابقية -1.

تحسب المساحة الخارجية للطوابق السفلية (Basements) من خلال امتداد المستوى الخارجي للحدود الخارجية للحائط في الطابق الأرضي إلى الأسفل، أو من خلال القياس في حالة اختلاف امتداد الطابق الأسفل عن مسطح المبنى ( building footprint).

يشمل معيار قياس وحساب مساحة طابقية -1 (ADFAMS-1)، مساحة كل من:

* فضاء السقف (Roof Space) إذا كان متاحا.

* الفجوات المغطاة (Covered Voids).

* الممرات المقفلة بين أجزاء المبنى المنفصلة.

* أي مساحات في الطابق الأرضي مفتوحة الجوانب، ومغطاة، ما عدا تلك المغطاة بالسقف المعلق أو البروز التجميلي.

الرسم التوضيحي رقم (1): معيار قياس وحساب مساحة طابقية -1 (ADFAMS)، علماً بأن معيار قياس مساحة طابقية -1 لا يشمل مساحة كل من:

* آبار الإضاءة المفتوحة (Open light wells).

* درج الطوارئ الخارجية المفتوحة.

* تراس سطح المبنى.

الرسم التوضيحي رقم (2): معيار قياس وحساب مساحة طابقية -1 (ADFAMS) ومعيار قياس وحساب مساحة طابقية -2 (ADFAM-2)، بحيث أن:

* قياس مساحة طابقية -1 لا يشتمل على تراس سطح المبنى (roof terraces) والتي يجب أن يتم قياسها وقيدها بصورة منفصلة.

* أن يشتمل قياس مساحة طابقية -2 على المساحة الطابقية للقاعة (atrium) على أدنى طابق تكون فيه هذا القاعة.

3.1.2  معيار قياس وحساب مساحة طابقية -2 (ADFAM-2):

معيار حساب مساحة طابقية -2 (ADFANS-2) هو مجموع المساحات لأي طابق في المبنى تم قياس أبعاده إلى الوجه أو من لمحيط الداخلي للحوائط الخارجية للمبنى، ويتم قيده في التقرير الخاص بكل مبنى. ويعرف هذا المعيار بالمساحة الداخلية الإجمالية أو إجمالي المساحة الداخلية (Gross Internal Area).

3.1.2.1  الاستخدام

يمكن استخدام معيار مساحة طابقية -2 (ADFAMS-2)، بواسطة مديري الخدمات، ولتقدير التكلفة وليس لأغراض الإيجار ولكن يمكن أن تعتبر كقاعدة للحساب في هذا الشأن..

3.1.2.2  تفصيل معيار قياس وحساب مساحة 2:

إن معيار قياس وحساب مساحة طابقية -2 (ADFAMS-2) للمباني والعقارات، هو عبارة عن مجموع المساحات الداخلية لأي طابق في العقار، تم قياسه من وجه الحائط الداخلي للحوائط الخارجية السائدة، مع تجاهل الأعمدة أو نظم دعم المبنى الأخرى التي تبرز للداخل من الحائط.

يشتمل معيار قياس وحساب مساحة طابقية -2 (ADFAMS-2)، على جميع المساحات بما فيها الحوائط الداخلية، الأعمدة الصالات والأروقة المغطاة والممرات المغلقة بين المباني المنفصلة والقابلة للاستخدام المباشر أو غير المباشر. كما يشتمل على مساحة الفجوات المغطاة في المستوى الأسفل، لكنها لا تشكل جزء من مساحة طابقية -2 (ADFAMS-2) في المستويات العليا.

3.1.3  معيار حساب مساحة طابقية -3 (ADFAMS -3)

معيار حساب مساحة طابقية -3 (ADFAMS -3) يشتمل على مجموعة من الفئات، بحيث أن مجموع إجمالي مساحات هذه الفئات في الطابق تساوي معيار مساحة طابقية -2 لذلك الطابق.

3.1.3.1  الاستخدام

إن فئات (Categories) مساحة طابقية -3، تساعد المستخدمين ومقدمي الخدمات لعمل المقارنة المباشرة للمساحات الطابقية بين المعايير المختلفة الأخرى بتبني أو تطوير برمجيات أو تطبيقات حاسوبية لحساب المساحات الطابقية.

3.1.3.2  تفصيل معيار قياس وحساب مساحة طابقية -3 (ADFAMS -3):

معيار قياس وحساب مساحة طابقية -3 (ADFAMS -3)، يعتمد على قياس الفئات في المبنى وحساب مساحتها كل على حدة وفق تسلسل الفئات من (أ) إلى (و). بصورة منفردة، ويتم قياس حائط البناء والأعمدة من ضمن الفئة دون إجراء أي قياس لها منفردة. تقسم الفئات إلى مكاوناتها أو عناصر الفئات (sub - categories) لتسهيل عمليات القياس وفي هذه الحالة فإن عناصر الفئات هذه قد تحتاج إلى قياسات منفصلة. علماً بأنه عند إجراء المقارنات عبر عدد من الأسواق فلا بد من اعتماد كامل للفئة من خلال قياس جميع عناصر الفئة.

الفئة (أ): المنافذ الرأسي   ((Category Fa)  (Vertical Penetrations) 

يوضح الرسم التوضيحي رقم (4) المنافذ الرأسية والتي تشمل:

(i) السلالم (الدرج)، المصاعد، قنوات خطوط الخدمة (Ducts).

(ii) الحوائط الإنشائية الداخلية المطوقة لها (Structural enclosing walls).

(iii) الحوائط غير الإنشائية الداخلية المطوقة لها (Non-structural enclosing walls).

الفئة (ب): الخدمات الفنية  ((Technical services (Category Fb)

يوضح الرسم التوضيحي رقم (5) الخدمات الفنية والتي تشمل:

(i) غرف التحكم (plant rooms)، غرف المصاعد، وغرف الصيانة.

(ii) الحوائط الإنشائية المطوقة لها (Structural enclosing walls).